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文章发表于 房东房客

img_2262作者:亚历杭德罗·E·乔丹(Esq)

佛罗里达州州长签署了HB 469号法律,该法律通过消除所有法定见证人要求来简化佛罗里达州房地产租赁的执行。

2020年6月27日,佛罗里达州州长罗恩·德桑蒂斯(Ron DeSantis)签署了第469号房屋法案(HB 469),该法案修改了《佛罗里达州法规》第689.01条, 消除了两个签约证人的要求 确认房东执行的租约期限超过一年。新法律于2020年7月1日生效。

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本文讨论了房东在房东面临的问题 商业租户 破产保护文件。它还考虑了房东可以选择的破产前和破产后的选择,以减轻房客申请破产的影响。

第365条 破产法 允许商业承租人作为债务人对他们的租赁采取行动,对房东产生重大影响。根据法院的批准和某些限制,债务人-承租人可以运用其合理的商业判断来拒绝繁重且不利的租赁,并采取有利于债务人-承租人的破产财产的租赁(《美国法典》第11篇第365条)。

破产法第365条的目的

《破产法》第365条规定了承担,承担和转让以及拒绝商业租赁。这些规定用于:

  • 联邦破产的目标是恢复陷入困境的公司,同时平衡各方利益。

  • 最大化债务人-租户的财产价值(包括租户在未到期租赁中的权益)。

  • 为非债务人房东提供一些保护。

在权衡当事方的竞争利益时,国会试图取得平衡,但结果是建立了一种有利于债务人,承租人(及其债权人)利益的制度,而使利益相关者不承担任何责任。 房东 在法律和实践上处于不利地位。

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问。如果租户违反租约: 

  • 房东有没有隐含的补救措施,例如加快租金?

  • 房东进行自助的能力是否受到限制?

  • 驱逐程序是否有通用形式?如果是,该程序通常需要多长时间?

  • 是否有用于加快补救措施的特定机制,例如放弃陪审团审判或仲裁?

  • 房东是否有义务在没有明确义务的情况下减轻损失?

默示补救

在佛罗里达州的商业租赁中,如果租户未按时支付租金,则房东有权获得房屋所有权(《佛罗里达州统计》第83.05(1)条)。如果租户在租约期满时没有放弃对房屋的所有权,则房东有法定权利要求将月租金提高一倍(《佛罗里达州统计》第83.06节)。

除非租赁明确包括加速租金条款,否则房东无权加速租金。

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问:关于以下任何法律限制: 

        • 房东可以收取多少租金?

        • 某些运营费用(或其他额外租金)是否可以转给承租人?

最高租金

根据佛罗里达州的法律,房东对商业租赁收取的租金没有任何限制。

营业费用

可以转嫁给承租人的运营费用没有限制,但是几乎所有的转嫁金额都被视为额外租金,并需缴纳佛罗里达州销售税。

问:安全保证金: 

  • 房东是否必须在每个租户的单独银行账户中保存保证金?

  • 保证金必须存入计息账户吗?

  • 房东必须将所赚取的所有利息都支付给租户,还是可以保留所赚取的一定比例的利息作为管理费?

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问:描述任何允许房客在未经房东同意的情况下转让其租赁或租赁其房舍的法律。如果对房东的同意或是否可以合理地或不合理地拒绝租约,则是否隐含合理的标准?

根据佛罗里达州的法律,如果租约对转让和转租无动于衷,则租户可以在未经房东同意的情况下转让其租约或转租其房屋(弗里塞尔诉尼科尔斯,114。 431,434(1927年)。如果租约要求房东同意转让,但对房东同意的标准保持沉默,则隐含条件是不会无理地扣留房东的同意,并遵守默示的诚实信用约定(费尔南德斯诉瓦兹奎兹,397这样。 2d 1171、1174(Fla.3d DCA 1981)。结果,由于担心在确定是否合理需要同意时可能不考虑除支付租金的能力以外的其他标准,因此预计商业惯例应在商业租赁中包括授予或扣留同意的标准。 继续阅读 >

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如我们先前的文章所述,COVID-19冠状病毒的数量(“新冠病毒”)案件继续增加,并且随着世界卫生组织(WHO)对 新冠病毒 在最高水平,迈阿密戴德县和布劳沃德县的企业正日益意识到前方的许多挑战。

在约旦+律师事务所,我们成立了法律/房地产工作组,专门负责 新冠病毒-相关问题。我们的目的是为客户的业务和法律需求提供解决方案的指导和计划。下面,我们讨论企业所有者和个人应考虑的一些重要问题:

真实 房地产交易

一般:

  • 考虑交易是否会由于以下原因而延迟或受到影响: 新冠病毒 (例如,与旅行限制相关的延迟,尽职调查的延迟,由于承租人的母公司位于受灾地区而导致的租赁合同或担保的延迟,施工进度的延迟检查,计划外的假期延迟了截止日期,供应连锁问题-参见下文-等)。
  • 考虑减轻供应链影响对建设项目的影响的方案,并考虑建设合同项下的权利和救济。
  • 为了减轻交易的放缓,业主和经纪人应考虑使用新技术,允许使用虚拟资产巡查代替实物资产巡查和检查。
  • 为因施工延误,错过买卖合同,租赁和合同的最后期限而引起的诉讼高峰做好准备。
  • 准备潜在的默认索赔。

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2020年1月1日生效,根据《佛罗里达州法规》第212.031条对在佛罗里达州出租,租赁,出租或授予使用房地产的费用而收取的总租金所征收的佛罗里达州税率为: 减少了 从5.7%增至5.5%。这包括从零售空间,办公室,仓库和自存储单元或仓库办公室组合收取的租赁租金。

减免仅适用于州级税收–当地县级选择权税仍在全面生效。

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本文为您提供了创建简洁有效的提示 谈判 清单和在谈判租约时应考虑的要点 多租户办公楼。

本文还重点介绍了办公室租赁中经常应注意的关键条款。

乍一看,一份20、30,有时是40页的商业办公室租赁协议似乎令人生畏。但是,有了适当起草的清单,精明的谈判者可以通过确保已考虑了租赁的所有关键条款,来迅速浏览此法律文件(或至少确保您先了解自己正在从事的工作)。受其条款约束)。聪明人曾经说过 “组织是成功的关键。”

良好的摘要或清单可能是租户用来以下目的的有用工具:

  • 跟踪正在进行的租赁谈判。
  • 快速参考租约中的关键条款。
  • 总结最终执行租赁的最终关键条款。

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