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文章发表于 房地产交易& Transactions

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作者:亚历杭德罗·E·乔丹(JD)

常见问题解答(FAQ)–商业房地产的1031个交易所(递延税款交易所)

问题1:买卖与交易所有什么区别?  

答案1:出售是将不动产换成现金。交换是将财产转让给其他同类财产– a “non-taxable” sale.

问题2:买卖协议中要求有哪些规定才能进行交易所?  

答案2:``购买和销售协议''应包含建立交换者的语言’意向并通知买方交易。例如:

什么时候 销售中 :

“卖方的意图是通过与[_________________]交易此处的财产来执行IRC第1031条规定的延税交易。买方同意应卖方的要求执行转让协议,买方不承担任何额外费用或责任。”

什么时候 购买:

“买方的意图是通过在此处与[_________________]进行交易来进行IRC第1031条规定的延税交易。卖方同意应买方要求执行转让协议,卖方不承担任何额外费用或责任。”

问题3:投资者可以将几笔小财产交易成一件大财产吗?  

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投资NNN三网租赁商业房地产物业

并非所有房地产投资者都是平等的。他们中的许多人只是想将自己来之不易的钱放到避风港中,以避免金融市场通常难以预测的性质。简而言之,根据租赁的起草方式,NNN的租赁投资指出,租户负责支付租金以及建筑物的运营费用,例如税金,保险,维修和水电费。业主/房东的真正被动投资。

这些NNN(三重净租赁)投资是根据多种因素进行估值的,例如租户的信贷,租约的期限和租期内的租金上涨,以及最后但并非最不重要的房地产本身。

EJ爆头“NNN租赁物业在市场的起伏中生存。作为投资者,您知道自己的租约是有长期保证的,而租金的上涨通常会影响到租约,这意味着无论外部因素如何发挥作用,投资者都将获得稳定的收入,” says 恩里克·乔丹(Enrique Jordan), 与全球商业房地产服务NAI Miami的投资销售助理。 继续阅读 >

丹尼尔·帕斯卡尔创建人:Daniel T. Pascale,Esq。

位于佛罗里达州德拉海滩和珊瑚山墙的办事处

重要的是要知道,当您在佛罗里达州购买税收契据时,该财产的所有权不是立即可保险的,也不被认为具有合法可销售性。实际上,如果税收契约记录在案的时间不到20年,则后续的购买者,贷方和产权保险公司将不会认为该产权具有可销售性,并且要求税收契约持有人在依赖之前获得对所有权的沉默的判决。税收标题。因此,除非您计划在出售前二十年内出租或居住该物业,否则无需采取进一步法律行动而获得的税收契据物业实际上是一文不值的。

安静的标题动作

不希望等待20年才能出售其新购置物业的税收契据购买者,必须提起安静的产权诉讼,以获取可销售的可保固产权。安静的产权诉讼的目的是永远禁止在先所有者,抵押和留置权持有人主张对房地产的任何权益。

由于一项安静的所有权诉讼会终止赎回期限并消除潜在的留置权,因此,一旦完成该安静所有权诉讼且30天的上诉期到期,您便可以出售该物业,向潜在购买者提供可出售的可保固所有权或为自己购买产权保险。简而言之,成功的安静产权交易将使产权保险公司能够为财产写入产权保险单。

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作者:亚历杭德罗·E·乔丹(Eleq)

商业房地产– Terms & Definitions

可用率:可用空间与可出租总空间的比率,用总可用平方英尺除以可出租总平方英尺计算得出。

可用空间:在给定的时间段内当前正在销售的可供出租的空间总量。它包括任何可用空间,无论该空间是空置,已占用,可转租还是将来可用。

量身定制:描述特定属性的术语,专门为特定租户开发,具有针对该租户的需求而设计的结构特征,系统或改进工作。承租人可以租赁或拥有定制建筑。在租赁成衣套装中,租户通常会在该空间上获得长期租赁。

买方 :已购买商业房地产资产的个人,团体,公司或实体。

封顶费率 :大写率的缩写。封顶费率是一种计算,反映了一年的净营业收入与特定房地产的当前市场价值之间的关系。上限费率是通过将年度净营业收入除以售价(或要价)得出的。

中央商务区 :中央商务区的缩写。 (另请参阅:中央商务区)

中央商务区:中央商务区(CBD)和郊区的名称是指都市统计区域(MSA)中的特定地理区域,用于描述在该区域发现的房地产开发水平。 中央商务区 的特点是给定MSA所在最大城市内的高密度,组织良好的核心。 继续阅读 >

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作者:亚历杭德罗·E·乔丹(Esq)

截至2014年第二季度末,迈阿密戴德县市场区域的工业库存总量为229,374,658平方英尺,位于8,790栋建筑物中。Flex部门包括600个项目,为16,908,307平方英尺。仓库部门由8,190栋建筑中的212,466,351平方英尺组成。在工业市场内,有782栋自用房屋,占工业空间的30,523,593平方英尺。

销售活动

与2013年第四季度相比,迈阿密大德县2014年第一季度工业建筑销售超过15,000平方英尺的工业销售数字下降。

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《快速启动我们的企业创业法》(又称为《就业法》)改变了从投资者群体中筹集资金以购买商业和投资房地产的方式。许多人忘记了从多个投资者那里筹集资金通常被视为出售“证券”,并且受到联邦证券法的管制和限制。

发生了什么变化?

在2013年7月10日的会议上,美国证券交易委员会通过了《乔布斯法案》(标题II)授权的新条例D,规则506(c),该条例于2013年9月23日生效。例如发行人,保荐人,银团或发起人,向私人投资者出售“证券”以为其公司或房地产交易提供资金,将能够在一定条件下宣传其私人投资机会。

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丹·帕斯卡创建人:Dan Pascale,Esq。

位于佛罗里达州德拉海滩和珊瑚山墙的办事处

根据佛罗里达州的《商业房地产销售委员会留置权法》,商业经纪人对拥有人根据书面经纪人协议所赚取的任何佣金所赚取的商业房地产净收益拥有留置权。

根据该法案,对经纪人佣金的所有者净收益的留置权是对个人财产的留置权,它仅附加于所有者的净收益,并且确实对被出售的房地产产生留置权。

因此,经纪人无法记录与已售出的房地产有关的价格损失,以迫使卖方支付经纪人的佣金。取而代之的是,该法规定,商业经纪人既可以向关闭代理人发出通知,也可以在土地所在地县的公共记录中记录应交佣金的通知,并获得卖方净收益的留置权。

给住宅经纪人的实践技巧:住宅房地产经纪人没有法定或普通法的留置权。实际上,他们被禁止在公共记录中留置佣金留置权。

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丹·帕斯卡

丹尼尔·帕斯卡尔

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随着南佛罗里达州房地产交易量的不断创新,房地产经纪人和经纪人发现自己在佣金纠纷中的分歧越来越大。因此,我们认为最好发表一篇有关 采购原因.

采购起因学说

采购原因是指经纪人不断努力的协商和/或参与,使有意愿和有能力的购买者与卖方相匹配并进行销售的努力。换句话说,作为房地产出售或租赁的采购原因,经纪人或代理人必须通过经纪人开始的持续谈判将各方聚集在一起,并进行买卖或租赁转让。房地产经纪人或代理商是导致销售的原因,必须根据实际情况确定。许多因素都可以影响对采购原因的确定,但是没有一个因素可以自行确定。

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由于其气候,多样性,与南美的距离以及基础设施,大迈阿密地区已成为美国领先的商业房地产投资地区之一。来自墨西哥,中国,委内瑞拉,加拿大,印度和巴西的外国投资推动了整个南佛罗里达州的许多商业房地产收购。尽管每个投资者都有不同的风险承受能力和最终目标,但他们都希望通过购买可能获得最高回报的最安全物业来保护自己的投资。

单租户三重净投资(NNN)–低风险高收益商业房地产投资

幸运的是,有一种房地产投资选择可以提供低风险和高收益。称为单租户信贷净租赁投资(NNN),独立式NNN投资或三重净租赁投资。

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无论您是经验丰富的房地产资深人士还是初次投资者,均需具备尽职调查清单“black 和 white”是任何房地产购买的宝贵且必要的工具。对于商业房地产,价值是通过分析房地产产生或预期产生的收入流来确定的。在所有商业地产类型中,也许没有一个比对具有住宅,办公室和零售用途的混合用途多租户地产的分析更为复杂. 尽管每项商业房地产投资都带来了一系列独特的挑战和机遇,但每笔交易的尽职调查基本上是相同的。

下面是一个 商业房地产 尽职调查清单,为您提供一些最必要文件的一般清单,以与您的南佛罗里达尽职调查房地产律师一起审查和分析。

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