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文章发表于 房地产交易& Transactions

丹尼尔·帕斯卡尔丹尼尔·帕斯卡(Daniel T.Pascale)等着

位于佛罗里达州德拉海滩和珊瑚山墙的办事处

什么是FIRPTA?

颁布了1980年的《美国不动产投资外国税法》(“ FIRPTA”),以确保对外国投资者处置其美国不动产投资所得的收益征税。根据FIRPTA,从外国人购买美国房地产权益的买方(无论是国内还是国外)都必须扣留出售所实现的金额的10%(即全部购买价格,而不仅仅是收益)。 FIRPTA适用于住宅和商业房地产交易。

在FIRPTA交易中,买方(即受让人)被视为预扣代理,并有责任确定卖方(即转让人)是否为外国人;否则,如果卖方是外国人,并且未预扣适当的金额,则买方将承担税款以及所有及所有罚款。

美国国税局(IRS)将外国人定义为非居民外籍个人,未根据《国内税收法》第897(i)条进行选举的外国公司,将其视为国内公司,外国合伙,外国信托或外国房地产。

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img_2262作者:亚历杭德罗·E·乔丹(Eleq)

我们收集了迈阿密戴德县,布劳沃德县和棕榈滩县房地产买卖双方最常见的问题(FAQ),这些问题与住宅房地产的成交成本有关。以下是我们对最常见问题的解答列表:

问:买方的典型成交费用是多少?

答:买方的交易费用是在双方达成的《买卖协议》(“合同”)中进行谈判并规定的。买方需要支付的典型成交费用如下:

现金交易:

  • 契约记录费;
  • 买方检查;
  • 买方的律师费。

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丹尼尔·帕斯卡尔创建人:Daniel T. Pascale,Esq。

位于佛罗里达州德拉海滩和珊瑚山墙的办事处

佛罗里达州法规689.071创建了一个称为 佛罗里达土地信托。佛罗里达土地信托基金是一种根据安排将收益转移给受托人的设备,为受益人保留财产的全面管理和控制权。受托人按照受益人的书面指示执行契据,抵押或以其他方式处理财产。受益人在没有合法所有权的情况下收集,出租,改良和经营财产。有两种工具可以建立土地信托协议。 “信托契约”将不动产传达给受托人。与信托契约同时执行信托协议。

正如我们之前的帖子中所讨论的(这里),尽管佛罗里达土地信托基金会是一个相对未知的法律实体,但它可以提供多种好处。根据《佛罗里达州法令689.071》创建的土地信托是用于许多目的的有用工具,例如:

隐私

根据法律规定,土地信托的实益权益完全是私人的。因此,只要受托人也不是土地信托的受益人,则在没有法院命令的情况下,受益人将保持匿名。此外,土地信托协议没有记录在公共记录中。因此,该信托的具体规定永远不会向公众披露。

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img_2262作者:亚历杭德罗·E·乔丹(Eleq)

尽管佛罗里达州土地信托基金是一个相对陌生的法律实体(即使对于许多律师而言),但它们对于外国人和美国公民而言都是在佛罗里达州拥有房地产权的绝佳工具。关于土地信托的法律因州而异,因此了解房地产所有权的这种工具的背景非常重要。实际上,佛罗里达州是美国仅有的两个专门制定土地信托法规的州之一。有关佛罗里达州土地信托的具体法规,请参见《佛罗里达法规》第689章。

佛罗里达州土地信托有两个基本工具,即将财产转移到土地信托中的契约和土地信托协议。其他熟悉您的重要术语包括:

术语

信托协议:  信托协议是受托人与建立信托的受益人之间订立的协议

受托人:  受托人是信托协议中指定的一方,拥有土地信托财产的合法所有权和公平所有权。

收款人:  受益人是信托协议中指定的一方,有权指导受托人有关信托财产,对信托财产的管理,经营,租赁和出售的控制以及获得收益,收益和收益的权利信托财产。

方向力: 指示权是控制受托人对信托权力的设置以及影响信托财产的信托文件的执行权

信托契约:  信托契约是将不动产所有权转给土地信托的工具。

受托人的契约:  土地受托人将信托不动产所有权转让给另一方的工具是受托人的契约。

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位于佛罗里达州德拉海滩和珊瑚山墙的办事处

考虑这样一种情况:您一直在逐月租赁迈阿密的住宅物业超过一年,但希望最终有机会购买该物业。在您(房客)和财产所有人(房东)之间进行了长时间的交谈之后,房东最终同意在解决了与先前丧失抵押品赎回权相关的一些旧信用问题后,为您提供购买房屋的唯一选择。房东仅在一周内至少给您两次口头保证,即您可以选择购买房产并与协议握手后,您便认为“交易已完成”。但是,一周后在Zillow上搜索后,您发现您的房东已将您的房地产列出与经纪人一起出售。您立即联系上市经纪人,并被告知该物业正在出售给他人的合同中,并且您还有一个月的时间要离开。

在这种情况下,您有哪些合法权利?您可以起诉房东以执行您接受的口头认股权协议吗?当您在该物业生活了一年以上时,您真的还剩一个月就要离开吗?遗憾的是,所有这些问题的答案是您无权购买针对房东的财产或法律追索权。更糟的是,您无合法权利在房内停留超过房东提供的30天以上的任何合法权利。这就是为什么,这是如何首先防止这种悲惨局面的发生:

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位于佛罗里达州德拉海滩和珊瑚山墙的办事处

鉴于南佛罗里达州确实有成千上万的房主和公寓协会,难怪迈阿密-戴德和布劳沃德县的止赎房屋的购买者经常会质疑他们是否对购买后对过去应得的房主或公寓评估负责丧失抵押品赎回权出售的财产。一旦新购房者的最初热情消退,止赎购房者经常发现自己是寻求收集先前房主欠下的逾期评估的协会的目标。

面对这种情况,新的业主常常反感自己负责过去的应收评估:“您的意思是,我欠协会1万美元的欠评估,我只是免费且清晰地以止赎赎回权购买了该物业上个星期?这些费用是先前所有者的责任,而不是我!”尽管此反应是可以理解的,但仅部分正确。

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img_2262作者:亚历杭德罗·E·乔丹(Eleq)

想在南佛罗里达投资房地产?迈阿密房地产经纪人协会和大劳德代尔堡房地产经纪人协会最近发布的数据证实,迈阿密和布劳沃德县的房地产价格开始上涨。但是,尽管购买投资物业可能会获得很高的回报,但也可能会导致巨大的损失。最成功的投资者了解这一原则,并从一开始就将自己与合适的专业人士联系在一起,以减轻固有风险。

成功的房地产投资者不能独自完成所有任务,这已不是什么秘密。考虑到最好的房地产投资组合通常包含住宅,商业,单身家庭,混合用途,零售,工业和多户投资物业,这一任务将是不可能的。即使您尚未购买第一笔投资物业,拥有一支合适的团队也非常宝贵,尤其是在Pine Crest,Coconut Grove,Brickell,Miami,Coral Gables,Miami Beach和Bal Harbour等竞争激烈的市场中。

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从事复杂房地产交易的律师经常忘记,他们被聘用来推进客户的业务目标,而不是一连串的复杂性,警告和“假设”而摧毁它们。毕竟,归根结底,客户聘请他们的律师是交易制定者,而不是交易破坏者。

两种类型的律师之间的差异经常归结为他们在支付高额股息的具有挑战性的交易方面的培训,经验和业务敏锐度。当然,房地产律师必须就某笔交易的不利之处向客户提供建议,但该决定必须始终由客户承担。即使是客户的投资(而不是律师的投资)正在发挥作用,许多律师还是喜欢“扮演客户”而不是提供指导,然后让“真正的”客户决定交易是否应该进行。

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