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丹尼尔·帕斯卡尔创建人:Daniel T. Pascale,Esq。

位于佛罗里达州德拉海滩和珊瑚山墙的办事处

止赎出售通知

斯克尔顿诉里昂157这样。 3d 471(Fla.2d DCA 2015)

背景:债务人反对出售房产止赎。巡回法院维持了异议,并取消了止赎房屋的出售。第三方购买者提出上诉。

裁定:地区上诉法院裁定,未在任何债务人通知的情况下为第三方购买者提供服务’反对丧失抵押品赎回权的出售或针对反对者的听证会’的正当程序权和债务人’从法律上来说,对止赎房屋的反对是不够的。

《建筑留置权法》所排除的普通法索赔

Jax Utilities Management,Inc.诉Hancock Bank, 40 Fla。L. Weekly D948(Fla。1st DCA 2015)

背景:承包商对建筑贷款贷款人提起诉讼,要求其提供合理的留置权和不当得利的索偿要求。巡回法院对出借人做出了简易判决,承包商对此提出了上诉。

裁定:地区上诉法院裁定,一年的时效规约从上一次提供劳力,服务或用于改善不动产的材料开始,禁止承包商’的衡平法留置权索偿,以及作为第一印象的法规,对建筑贷款人的责任不包括承包商’s common law claims.

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丹·帕斯卡 丹尼尔·帕斯卡(Daniel T.Pascale)等着

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纠正禁令判决

法院考虑佛罗里达是否’允许更正“文书错误”的《民事诉讼规则》,包括通过澄清当事方被告人来补充最终缺陷判决的授权’进入初审判决后近三年的诉讼状态。参见Fla.R.Civ。 P. 1.540(a)。地方上诉法院裁定,关于基于文书错误而作出的判决,法令或命令的救济的规则并未扩展,以使巡回法院可以补充其最初的缺陷判决,从而更明确地解决法院的诉讼状态。三方被告。

禁止出售通知的反对

债务人对丧失抵押品赎回权的财产提出异议。法院裁定,债务人对司法出售的敷衍理由没有提出任何关于出售的不足的要求。’不公平或不规范的行为。因此,里昂’从法律上来说,该异议在法律上是不充分的,因此,初审法院在此基础上搁置了司法拍卖,必然滥用了其酌处权。尽管就异议举行了听证会,但初审法院没有在命令中作出任何裁定,也没有说明其搁置出售的理由。同样,记录中也没有任何内容表明销售遭受任何缺陷或违规行为,需要将其搁置。没有这样的依据,初审法院在搁置出售时滥用了其酌处权。

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在确定不以保护商业秘密为前提的期后限制性公约(又称非竞争性协议)的合理性时,法院必须适用以下可驳回的推定:

在试图对前雇员,代理人或独立承包商强制执行限制性契约的情况下,与出售全部或部分以下内容无关:(1)商业或专业业务的资产; (2)法团的股份; (3)合伙权益; (四)有限责任公司会员;或(5)在商业或专业实践中的任何其他类型的股权,法院必须在时间上合理推定六个月或更短期限的限制,并且在时间上假定两年以上的限制不合理。

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img_2262作者:亚历杭德罗·E·乔丹(JD)

投资NNN三网租赁商业房地产物业

并非所有房地产投资者都是平等的。他们中的许多人只是想将自己来之不易的钱放到避风港中,以避免金融市场通常难以预测的性质。简而言之,根据租赁的起草方式,NNN的租赁投资指出,租户负责支付租金以及建筑物的运营费用,例如税金,保险,维修和水电费。业主/房东的真正被动投资。

这些NNN(三重净租赁)投资是根据多种因素进行估值的,例如租户的信贷,租约的期限和租期内的租金上涨,以及最后但并非最不重要的房地产本身。

EJ爆头“NNN租赁物业在市场的起伏中生存。作为投资者,您知道自己的租约是有长期保证的,而租金的上涨通常会影响到租约,这意味着无论外部因素如何发挥作用,投资者都将获得稳定的收入,” says 恩里克·乔丹(Enrique Jordan), 与全球商业房地产服务NAI Miami的投资销售助理。 继续阅读 >

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重要的是要知道,当您在佛罗里达州购买税收契据时,该财产的所有权不是立即可保险的,也不被认为具有合法可销售性。实际上,如果税收契约记录在案的时间不到20年,则后续的购买者,贷方和产权保险公司将不会认为该产权具有可销售性,并且要求税收契约持有人在依赖之前获得对所有权的沉默的判决。税收标题。因此,除非您计划在出售前二十年内出租或居住该物业,否则无需采取进一步法律行动而获得的税收契据物业实际上是一文不值的。

安静的标题动作

不希望等待20年才能出售其新购置物业的税收契据购买者,必须提起安静的产权诉讼,以获取可销售的可保固产权。安静的产权诉讼的目的是永远禁止在先所有者,抵押和留置权持有人主张对房地产的任何权益。

由于一项安静的所有权诉讼会终止赎回期限并消除潜在的留置权,因此,一旦完成该安静所有权诉讼且30天的上诉期到期,您便可以出售该物业,向潜在购买者提供可出售的可保固所有权或为自己购买产权保险。简而言之,成功的安静产权交易将使产权保险公司能够为财产写入产权保险单。

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位于佛罗里达州德拉海滩和珊瑚山墙的办事处

传统上,法院认为不竞争协议是不利的,因为他们认为这些协议违反了公共政策。协议被视为对贸易的不公平限制,因此,普通法禁止使用此类协议。随着时间的流逝,对此类协议的限制有所减少。然而,普通法通常限制将其用于除合法商业目的以外的任何目的。为了确保目的合法,法律要求有效的不竞争协议必须符合合理性要求。

合理性要求旨在平衡受不竞争协议影响的所有实体的利益:雇主,雇员和整个社会。每个实体都有要保护的权益。员工希望保持流动性;雇主希望保护自己免受不正当竞争;社会希望通过一种能够激励员工发展和培训的系统来达到平衡。面对如此多变的利益,必须谨慎地草拟成功竞标的不竞争协议,以使所有三个方面都满意。

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作者:亚历杭德罗·E·乔丹(Eleq)

商业房地产– Terms & Definitions

可用率:可用空间与可出租总空间的比率,用总可用平方英尺除以可出租总平方英尺计算得出。

可用空间:在给定的时间段内当前正在销售的可供出租的空间总量。它包括任何可用空间,无论该空间是空置,已占用,可转租还是将来可用。

量身定制:描述特定属性的术语,专门为特定租户开发,具有针对该租户的需求而设计的结构特征,系统或改进工作。承租人可以租赁或拥有定制建筑。在租赁成衣套装中,租户通常会在该空间上获得长期租赁。

买方:已购买商业房地产资产的个人,团体,公司或实体。

封顶费率:大写率的缩写。封顶费率是一种计算,反映了一年的净营业收入与特定房地产的当前市场价值之间的关系。上限费率是通过将年度净营业收入除以售价(或要价)得出的。

中央商务区:中央商务区的缩写。 (另请参阅:中央商务区)

中央商务区:中央商务区(CBD)和郊区的名称是指都市统计区域(MSA)中的特定地理区域,用于描述在该区域发现的房地产开发水平。 中央商务区的特点是给定MSA所在最大城市内的高密度,组织良好的核心。 继续阅读 >

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共有财产所有权是合伙企业的核心。伙伴关系是节省资金,促进规模经济和更好地利用资源的重要工具。但是,在一方财产拥有一方以上的情况下,决策可能会变得很麻烦,合作伙伴可能不会总是相处融洽,或者他们的利益不同,彼此之间无法和解。通常,这些问题可以在没有法院干预的情况下解决,但是当它们不能解决时,对房地产进行分割可能是最好的解决方案。以下是佛罗里达分区过程的一般概述。

分区要求

在F.S. 64.041,有关分区的投诉必须声称:

  • 需要分区的土地的描述;
  • 业主,共同承租人,共同的承租人,共同许可人或对土地感兴趣的其他人的姓名和住所;
  • 每个人持有的利益数量;和
  • 使法院能够裁定当事方的权利和必要的任何其他事项。

分区销售

分割出售是仅在无法分割财产时才使用的次要措施。

在F.S. 64.061(4),如果满足以下任一条件,则可以在任何一方的动议下出售财产以代替分区:

  • 有一项无可辩驳的指控,指称该财产是不可分割的,在不损害所有人的前提下不得分割。
  • 进入分庭判决,法院对不可分割性指控是正确的感到满意。

如果满足这些要求之一,则法院可以任命特别裁判官或书记员出售财产。出售可以是私人的也可以是公开的。

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作者:亚历杭德罗·E·乔丹(Esq)

截至2014年第二季度末,迈阿密戴德县市场区域的工业库存总量为229,374,658平方英尺,位于8,790栋建筑物中。Flex部门包括600个项目,为16,908,307平方英尺。仓库部门由8,190栋建筑中的212,466,351平方英尺组成。在工业市场内,有782栋自用房屋,占工业空间的30,523,593平方英尺。

销售活动

与2013年第四季度相比,迈阿密大德县2014年第一季度工业建筑销售超过15,000平方英尺的工业销售数字下降。

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img_2262作者:亚历杭德罗·E·乔丹(Eleq)

《快速启动我们的企业创业法》(又称为《就业法》)改变了从投资者群体中筹集资金以购买商业和投资房地产的方式。许多人忘记了从多个投资者那里筹集资金通常被视为出售“证券”,并且受到联邦证券法的管制和限制。

发生了什么变化?

在2013年7月10日的会议上,美国证券交易委员会通过了《乔布斯法案》(标题II)授权的新条例D,规则506(c),该条例于2013年9月23日生效。例如发行人,保荐人,银团或发起人,向私人投资者出售“证券”以为其公司或房地产交易提供资金,将能够在一定条件下宣传其私人投资机会。

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