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丹·帕斯卡创建人:Dan Pascale,Esq。

位于佛罗里达州德拉海滩和珊瑚山墙的办事处

根据佛罗里达州的《商业房地产销售委员会留置权法》,商业经纪人对拥有人根据书面经纪人协议所赚取的任何佣金所赚取的商业房地产净收益拥有留置权。

根据该法案,对经纪人佣金的所有者净收益的留置权是对个人财产的留置权,它仅附加于所有者的净收益,并且确实对被出售的房地产产生留置权。

因此,经纪人无法记录与已售出的房地产有关的价格损失,以迫使卖方支付经纪人的佣金。取而代之的是,该法规定,商业经纪人既可以向关闭代理人发出通知,也可以在土地所在地县的公共记录中记录应交佣金的通知,并获得卖方净收益的留置权。

给住宅经纪人的实践技巧:住宅房地产经纪人没有法定或普通法的留置权。实际上,他们被禁止在公共记录中留置佣金留置权。

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丹·帕斯卡

丹尼尔·帕斯卡尔

创建人:Daniel T. Pascale,Esq。

位于佛罗里达州德拉海滩和珊瑚山墙的办事处

随着南佛罗里达州房地产交易量的不断创新,房地产经纪人和经纪人发现自己在佣金纠纷中的分歧越来越大。因此,我们认为最好发表一篇有关 采购原因.

采购起因学说

采购原因是指经纪人不断努力的协商和/或介入,使有意愿的和有能力的购买者与卖方相匹配并进行销售的努力。换句话说,作为房地产出售或租赁的采购原因,经纪人或代理人必须通过经纪人开始的持续谈判将各方聚集在一起,并进行买卖或租赁转让。房地产经纪人或代理商是导致销售的原因,必须根据实际情况确定。许多因素都可以影响对采购原因的确定,但是没有一个因素可以自行确定。

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img_2262作者:亚历杭德罗·E·乔丹(Eleq)

由于其气候,多样性,与南美的距离以及基础设施,大迈阿密地区已成为美国领先的商业房地产投资地区之一。来自墨西哥,中国,委内瑞拉,加拿大,印度和巴西的外国投资推动了整个南佛罗里达州的许多商业房地产收购。尽管每个投资者都有不同的风险承受能力和最终目标,但他们都希望通过购买可能获得最高回报的最安全物业来保护自己的投资。

单租户三重净投资(NNN)–低风险高收益商业房地产投资

幸运的是,有一种房地产投资选择可以提供低风险和高收益。称为单租户信贷净租赁投资(NNN),独立式NNN投资或三重净租赁投资。

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img_2262作者:亚历杭德罗·E·乔丹(Eleq)

无论您是经验丰富的房地产资深人士还是初次投资者,均需具备尽职调查清单“black and white”是任何房地产购买的宝贵且必要的工具。对于商业房地产,价值是通过分析房地产产生或预期产生的收入流来确定的。在所有商业地产类型中,也许没有一个比对具有住宅,办公室和零售用途的混合用途多租户地产的分析更为复杂. 尽管每项商业房地产投资都带来了一系列独特的挑战和机遇,但每笔交易的尽职调查基本上是相同的。

下面是一个 商业房地产 尽职调查清单,为您提供一些最必要文件的一般清单,以与您的南佛罗里达尽职调查房地产律师一起审查和分析。

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丹尼尔·帕斯卡尔丹尼尔·帕斯卡(Daniel T.Pascale)等着

位于佛罗里达州德拉海滩和珊瑚山墙的办事处

什么是FIRPTA?

颁布了1980年的《美国不动产投资外国税法》(“ FIRPTA”),以确保对外国投资者处置其美国不动产投资所得的收益征税。根据FIRPTA,从外国人购买美国房地产权益的买方(无论是国内还是国外)都必须扣留出售所实现的金额的10%(即全部购买价格,而不仅仅是收益)。 FIRPTA适用于住宅和商业房地产交易。

在FIRPTA交易中,买方(即受让人)被视为预扣代理,并有责任确定卖方(即转让人)是否为外国人;否则,如果卖方是外国人,并且未预扣适当的金额,则买方将承担税款以及所有及所有罚款。

美国国税局(IRS)将外国人定义为非居民外籍个人,未根据《国内税收法》第897(i)条进行选举的外国公司,将其视为国内公司,外国合伙,外国信托或外国房地产。

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丹尼尔·帕斯卡尔创建人:Daniel T. Pascale,Esq。

位于佛罗里达州德拉海滩和珊瑚山墙的办事处

整体遗产。契约是针对未分割的98%的权益,而丈夫和妻子H和W,对于不可分割的2%的权益,即使在契约中未使用该短语,也将全部以2%的利息创建遗产。 Roberts-Dude诉JP Morgan Chase Bank,N.A.,公元前498年348(S.D. Fla。2013)。

事先的判决胜过宅基地的权利。   在获得宅基地权利之前附加的有效判决留置权是优越且可执行的。 LaCalle v.Hauptman,118 So.3d 239(Fla.3d DCA 2013)。

固定贸易固定装置。   如果在租约期满时租约上不确定哪一方有权保留固定装置,则租户有权保留该固定装置。 H.Allen Holmes,Inc.诉Jim Molter,Inc.,第38卷,佛罗里达州,每周D2399(2013年第4届DCA)。

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img_2262作者:亚历杭德罗·E·乔丹(Eleq)

我们收集了迈阿密戴德县,布劳沃德县和棕榈滩县房地产买卖双方最常见的问题(FAQ),这些问题与住宅房地产的成交成本有关。以下是我们对最常见问题的解答列表:

问:买方的典型成交费用是多少?

答:买方的交易费用是在双方达成的《买卖协议》(“合同”)中进行谈判并规定的。买方需要支付的典型成交费用如下:

现金交易:

  • 契约记录费;
  • 买方检查;
  • 买方的律师费。

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丹尼尔·帕斯卡尔创建人:Daniel T. Pascale,Esq。

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佛罗里达州法规689.071创建了一个称为 佛罗里达土地信托。佛罗里达土地信托基金是一种根据安排将收益转移给受托人的设备,为受益人保留财产的全面管理和控制权。受托人按照受益人的书面指示执行契据,抵押或以其他方式处理财产。受益人在没有合法所有权的情况下收集,出租,改良和经营财产。有两种工具可以建立土地信托协议。 “信托契约”将不动产传达给受托人。与信托契约同时执行信托协议。

正如我们之前的帖子中所讨论的(这里),尽管佛罗里达土地信托基金会是一个相对未知的法律实体,但它可以提供多种好处。根据《佛罗里达州法令689.071》创建的土地信托是用于许多目的的有用工具,例如:

隐私

根据法律规定,土地信托的实益权益完全是私人的。因此,只要受托人也不是土地信托的受益人,则在没有法院命令的情况下,受益人将保持匿名。此外,土地信托协议没有记录在公共记录中。因此,该信托的具体规定永远不会向公众披露。

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img_2205创建人:Daniel Pascale,Esq。

位于佛罗里达州德拉海滩和珊瑚山墙的办事处

在公寓协会上指定法院的收受人

Granada Lakes Villas Condo Ass’n,Inc.诉Metro-Dade Investments Co.,

74 So.3d 593(Fla。2d DCA 2011),app’d 38 Fla。L. Weekly S777(Fla。2013)

较大的公寓综合体的一个细分的开发商和该开发的主财产所有者协会(所有者协会)起诉公寓协会(condo association),称该公寓协会未能支付开发商和业主协会相关的共同费用向公寓单位所有者收取的费用和评估费之后的区域。开发商随后提出紧急动议,要求在公寓协会上任命接管人,以便于收取费用和评估费并进行适当的核算。初审法院的结论是,在这种情况下,它没有法定权力任命接管人。

在上诉中,第二地区法院推翻了原审法院的判决,认为原审法院犯有法律上的错误,因为在这种情况下其指定接管人的权利是衡平法院固有的,而不是法定的权利。最高法院批准了上诉法院的裁决,认为法院固有的平等权力可以任命非营利性公寓协会(如公寓协会)的接管人,不仅限于某些法定列举的情况。

服务成员公民救济法

希金斯诉Timber Springs房主, 38 Fla。L. Weekly D2274(Fla.5th DCA 2013)

房主协会起诉要求取消未付房主费用的留置权,金额为363.33美元。房主给法官写了三封信,通知他房主正在美国陆军服役。一封信中附有命令,要求房主在听取协会的动议以进行简易判决前两个星期到宾夕法尼亚州。尽管如此,初审法院还是批准了简易判决的动议,进入了丧失抵押品赎回权的最终判决,并拒绝了房主撤回丧失赎回权的最终判决的动议。

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img_2262作者:亚历杭德罗·E·乔丹(Eleq)

尽管佛罗里达州土地信托基金是一个相对陌生的法律实体(即使对于许多律师而言),但它们对于外国人和美国公民而言都是在佛罗里达州拥有房地产权的绝佳工具。关于土地信托的法律因州而异,因此了解房地产所有权的这种工具的背景非常重要。实际上,佛罗里达州是美国仅有的两个专门制定土地信托法规的州之一。有关佛罗里达州土地信托的具体法规,请参见《佛罗里达法规》第689章。

佛罗里达州土地信托有两个基本工具,即将财产转移到土地信托中的契约和土地信托协议。其他熟悉您的重要术语包括:

术语

信托协议:  信托协议是受托人与建立信托的受益人之间订立的协议

受托人:  受托人是信托协议中指定的一方,拥有土地信托财产的合法所有权和公平所有权。

收款人:  受益人是信托协议中指定的一方,有权指导受托人有关信托财产,对信托财产的管理,经营,租赁和出售的控制以及获得收益,收益和收益的权利信托财产。

方向力: 指示权是控制受托人对信托权力的设置以及影响信托财产的信托文件的执行权

信托契约:  信托契约是将不动产所有权转给土地信托的工具。

受托人的契约:  土地受托人将信托不动产所有权转让给另一方的工具是受托人的契约。

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