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创建人:Daniel Pascale,Esq。

位于佛罗里达州德拉海滩和珊瑚山墙的办事处

佛罗里达州的公寓法经常更改,并在此过程中影响成千上万的单位所有者。在佛罗里达州的上届立法会议期间,立法机关对《佛罗里达州法规》(《佛罗里达州公寓法》)第718章进行了许多修改。佛罗里达州《公寓法》 2013年修正案的重点摘要如下:

电梯改造: 除非更换建筑物的电梯或需要进行重大修改,否则协会不必非要根据当地法令对电梯进行改造。

协会获得的娱乐租赁土地: 协会现在可以在总投票权的多数投票或书面同意的情况下,或在s中提供的声明的授权下通过。 718.113,获得娱乐租赁土地。

“可保事件”: 如s中所定义。 718.111(11)已澄清为包括对公寓业主负责的部分公寓财产造成的损害。

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丹尼尔·帕斯卡尔创建人:Daniel T. Pascale,Esq。

位于佛罗里达州德拉海滩和珊瑚山墙的办事处

公寓为选择居住在其中的人提供了很多好处。公寓单元的所有者拥有拥有财产的优势,而无需担心财产维护,维修和安全问题。出于实用目的,公寓在城市中非常受欢迎,很多时候比单户住宅便宜。难怪为什么在棕榈滩,迈阿密和布劳沃德地区的几乎所有黄金地段都将建造一个高层住宅结构或即将开放。

创建人:Dan Pascale,Esq。

位于佛罗里达州德拉海滩和珊瑚山墙的办事处

随着南佛罗里达州房地产市场的持续升温,在迈阿密戴德,布劳沃德和棕榈滩县,建筑纠纷再次成为普遍现象。

实质绩效原则

尽管一方在建筑纠纷中的合法权利受有效合同文件的约束,但它们也受实质执行或实质完成原则的约束。佛罗里达州法院将实质性履行定义为合同的履行,虽然合同不是完全履行,但几乎与所讨价还价相当,以至于拒绝承包人以其追索任何损害赔偿的权利为由而拒绝承包人的全部合同价格是不合理的。他们可能由于承包商未能充分发挥作用(即完成施工工作)而遭受了损失。

根据佛罗里达州法律,在实质履行原则下,承包商有权向客户追讨合同价格;但是,客户也有权要求赔偿因承包商未能充分履行职责而造成的任何损失。有时,由于建设未完成而使客户应得的补偿金最终超过承包商应得的合同价格。

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这是新的FAR-BAR Contract博客文章的第2部分:

买方结算费用

第9(b)段提供了买方要支付的结清费用清单。已添加所有者的产权政策溢价作为要点,因为在检查9(c)(iii)后,买家一直在支付此费用。

根据第9(c)(i)和(ii)段的合同选项,业主的政策和收费现在也将包括市政留置权搜索。

如果选择了第9(c)(iii)段(选择了迈阿密戴德(Miami-Dade)或布劳沃德县(Broward County)规定),则已经包括了市政留置权搜索。

洪水区和海拔证明

第10(d)段现在包括一个空白处,当事双方可以在其中输入买方因洪水区相关原因而终止合同的时间。如果未填写空白行,则时间范围默认为合同生效日期起的20天

此外,第10(d)段增加了一项披露。在某些情况下,买方必须为洪水覆盖率支付精算费率,而精算费率可能明显高于卖方支付的费用。本公开内容解释了这种可能性以及可能受到更改影响的购买者类型。

最后,本公开现在通知买方,可能需要新的海拔证明。

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丹尼尔·帕斯卡尔创建人:Dan Pascale,Esq。

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佛罗里达州BAR和佛罗里达州房地产经纪人协会最近采用了新的标准房地产合同。由于新的“ FAR-BAR”合同将控制佛罗里达州的大多数住宅房地产交易,因此了解所做的修订非常重要。以下不是旧的和新的FAR-BAR合同之间的差异的详尽列表,而是总结了一些主要更改:

私人财产

删除了第1(d)段中的复选框。为了简化合同,在销售时卖方将三件物品添加到了物品转移清单中:(1)冰箱,(2)烟雾探测器; (3)百叶窗。如果买卖双方希望包括其他个人财产要转让给买方,则可以在第1(d)款的底部插入这些财产。

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丹尼尔·帕斯卡尔创建人:Daniel T. Pascale,Esq。

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考虑这样一种情况:您一直在逐月租赁迈阿密的住宅物业超过一年,但希望最终有机会购买该物业。在您(房客)和财产所有人(房东)之间进行了长时间的交谈之后,房东最终同意在解决了与先前丧失抵押品赎回权相关的一些旧信用问题后,为您提供购买房屋的唯一选择。房东仅在一周内至少给您两次口头保证,即您可以选择购买房产并与协议握手后,您便认为“交易已完成”。但是,一周后在Zillow上搜索后,您发现您的房东已将您的房地产列出与经纪人一起出售。您立即联系上市经纪人,并被告知该物业正在出售给他人的合同中,并且您还有一个月的时间要离开。

在这种情况下,您有哪些合法权利?您可以起诉房东以执行您接受的口头认股权协议吗?当您在该物业生活了一年以上时,您真的还剩一个月就要离开吗?遗憾的是,所有这些问题的答案是您无权购买针对房东的财产或法律追索权。更糟的是,您无合法权利在房内停留超过房东提供的30天以上的任何合法权利。这就是为什么,这是如何首先防止这种悲惨局面的发生:

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创建人:Daniel T. Pascale,Esq。

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鉴于南佛罗里达州确实有成千上万的房主和公寓协会,难怪迈阿密-戴德和布劳沃德县的止赎房屋的购买者经常会质疑他们是否对购买后对过去应得的房主或公寓评估负责丧失抵押品赎回权出售的财产。一旦新购房者的最初热情消退,止赎购房者经常发现自己是寻求收集先前房主欠下的逾期评估的协会的目标。

面对这种情况,新的业主常常反感自己负责过去的应收评估:“您的意思是,我欠协会1万美元的欠评估,我只是免费且清晰地以止赎赎回权购买了该物业上个星期?这些费用是先前所有者的责任,而不是我!”尽管此反应是可以理解的,但仅部分正确。

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img_2262作者:亚历杭德罗·E·乔丹(Eleq)

想在南佛罗里达投资房地产?迈阿密房地产经纪人协会和大劳德代尔堡房地产经纪人协会最近发布的数据证实,迈阿密和布劳沃德县的房地产价格开始上涨。但是,尽管购买投资物业可能会获得很高的回报,但也可能会导致巨大的损失。最成功的投资者了解这一原则,并从一开始就将自己与合适的专业人士联系在一起,以减轻固有风险。

成功的房地产投资者不能独自完成所有任务,这已不是什么秘密。考虑到最好的房地产投资组合通常包含住宅,商业,单身家庭,混合用途,零售,工业和多户投资物业,这一任务将是不可能的。即使您尚未购买第一笔投资物业,拥有一支合适的团队也非常宝贵,尤其是在Pine Crest,Coconut Grove,Brickell,Miami,Coral Gables,Miami Beach和Bal Harbour等竞争激烈的市场中。

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img_2262作者:亚历杭德罗·E·乔丹(Eleq)

从事复杂房地产交易的律师经常忘记,他们被聘用来推进客户的业务目标,而不是一连串的复杂性,警告和“假设”而摧毁它们。毕竟,归根结底,客户聘请他们的律师是交易制定者,而不是交易破坏者。

两种类型的律师之间的差异经常归结为他们在支付高额股息的具有挑战性的交易方面的培训,经验和业务敏锐度。当然,房地产律师必须就某笔交易的不利之处向客户提供建议,但该决定必须始终由客户承担。即使是客户的投资(而不是律师的投资)正在发挥作用,许多律师还是喜欢“扮演客户”而不是提供指导,然后让“真正的”客户决定交易是否应该进行。

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丹·帕斯卡创建人:Daniel T. Pascale,Esq。

位于佛罗里达州德拉海滩和珊瑚山墙的办事处

随着南佛罗里达州房地产市场的持续升温,毫无疑问,更多的房主将在迈阿密戴德和布劳沃德县出售房屋。所有潜在购房者都应调查的一个重要问题是,对所出售财产的负担(如果有)。产权笼统地定义为降低财产价值或限制其可销售性的任何索赔,责任,违法或问题。例如,该财产可能位于无法保险的洪水泛滥区,违反了高度限制,或者法律上有非法的母亲违反了市或县的法规。不幸的是,潜在购买者可能在首次或什至随后访问该物业时没有注意到任何这些问题,因此他们可能无法将这些问题作为所需的维修包括在初始报价中。

幸运的是,标准的佛罗里达房地产经纪人/佛罗里达律师协会批准的合同使准购买者有权在有限的时间内检查财产,如果发现有太多不妥当的财产,则可以退还。除非双方另有协议,否则默认检查时间为15个日历日。财产检查条款为购买者提供了聘请房地产律师的机会,以便对财产进行必要的尽职调查以评估情况。如果准买家发现问题,则财产检查条款赋予准买家在不损失其保证金的情况下终止合同的权利。当然,买方也有权要求卖方降低销售价格,以允许准买方自己修理财产。如果卖方拒绝修改合同,则买方可以选择行使其退出合同的权利。

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