创建人：Daniel T. Pascale，Esq。
位于佛罗里达州德拉海滩和珊瑚山墙的办事处
考虑一种情况，您一直在逐年租赁迈阿密的住宅物业一年多一点，但希望最终有机会购买该物业。在您（房客）和财产所有人（房东）之间进行了长时间的交谈之后，房东最终同意在解决了与先前取消抵押品赎回权相关的一些旧信用问题后，为您提供购买房屋的唯一选择。房东仅在一周内至少给您两次口头保证，即您可以选择购买房产并与协议握手后，您便认为“交易已完成”。但是，一周后在Zillow上搜索后，您发现您的房东已将您的房地产列出与经纪人一起出售。您立即联系上市经纪人，并被告知该物业正在出售给他人的合同中，并且您还有一个月的时间要离开。
在这种情况下，您有哪些合法权利？您可以起诉房东以执行您接受的口头认股权协议吗？当您在该物业生活了一年以上时，您真的还剩一个月就要离开吗？遗憾的是，所有这些问题的答案是您无权购买针对房东的财产或法律追索权。更糟的是，您无合法权利在房内停留超过房东提供的30天以上的任何合法权利。这就是为什么，这是如何首先防止这种悲惨局面的发生：
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鉴于南佛罗里达州确实有成千上万的房主和公寓协会，难怪迈阿密-戴德和布劳沃德县的止赎房屋的购买者经常会质疑他们是否对购买后对过去应得的房主或公寓评估负责丧失抵押品赎回权出售的财产。一旦新购房者的最初热情消退，止赎购房者经常发现自己是协会的目标，这些协会试图收集先前房主欠下的逾期评估费。
面对这种情况，新的业主常常反感自己负责过去的应收评估：“您的意思是，我欠协会1万美元的欠评估，我只是免费且清晰地以止赎赎回权购买了该物业上个星期？这些费用是先前所有者的责任，而不是我！”尽管此反应是可以理解的，但仅部分正确。
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随着南佛罗里达州房地产市场的持续升温，毫无疑问，更多的房主将在迈阿密戴德和布劳沃德县出售房屋。所有潜在购房者都应调查的一个重要问题是，对所出售财产的负担（如果有）。产权笼统地定义为降低财产价值或限制其可销售性的任何索赔，责任，违法或问题。例如，该财产可能位于无法保险的洪水泛滥区，违反了高度限制，或者法律上有非法的母亲违反了市或县的法规。不幸的是，潜在购买者可能在首次或什至随后访问该物业时没有注意到任何这些问题，因此他们可能无法将这些问题作为所需的维修包括在初始报价中。
幸运的是，标准的佛罗里达房地产经纪人/佛罗里达律师协会批准的合同使准购买者有权在有限的时间内检查财产，如果发现有太多不妥当的财产，则可以退还。除非双方另有协议，否则默认检查时间为15个日历日。财产检查条款为购买者提供了聘请房地产律师的机会，以便对财产进行必要的尽职调查以评估情况。如果准买家发现问题，则财产检查条款赋予准买家在不损失其保证金的情况下终止合同的权利。当然，买方也有权要求卖方降低销售价格，以允许准买方自己修理财产。如果卖方拒绝修改合同，则买方可以选择行使其退出合同的权利。
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根据刚刚发布的统计数据，迈阿密戴德县的法官处理住宅止赎案件的速度是布劳沃德县法官的两倍。虽然迈阿密戴德拥有南佛罗里达州的止赎房屋数量最多，但迈阿密-戴德制定的最新计划要求在2016年之前清除所有住宅止赎房屋的案件。为快速止赎房屋处理时间铺平道路的是一组新聘的裁判官法官并从该州获得了2500万美元的资金。
布劳沃德县也正在加紧努力，以清除抵押品赎回权的积压。凭借佛罗里达州立法机构新释放的资金，布劳沃德县正在筹集相当于三名高级法官，两名额外的地方法官，18名案件经理和六名秘书的资金，所有这些人都将专门为该州处理止赎案件。明年半。
根据预测，从现在到2016年，佛罗里达州将面临680,000例新的止赎案件。这些止赎案件中的大多数将提交给Miami-Dade，Broward County和Palm Beach County。显然，这些县的丧失抵押品赎回权的案件数量已经惊人。例如，仅在布劳沃德县（Broward County），就有超过40,000个案件被放贷人起诉。而在迈阿密戴德，目前估计积压了48,000件案件。有了这样的数字，棕榈滩县估计有9,000处房屋丧失抵押品赎回权的案件看起来微不足道，但是，这些案件肯定对一个以前不习惯大量案件处理的县造成了损失。
佛罗里达房地产律师博客