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 丹·帕斯卡  丹尼尔·帕斯卡(Daniel T.Pascale)等着

位于佛罗里达州德拉海滩和珊瑚山墙的办事处

纠正禁令判决

法院考虑佛罗里达是否’允许更正“文书错误”的《民事诉讼规则》,包括通过澄清当事方被告人来补充最终缺陷判决的授权’进入初审判决后近三年的诉讼状态。参见Fla.R.Civ。 P. 1.540(a)。地方上诉法院裁定,关于基于文书错误而作出的判决,法令或命令的救济的规则并未扩展,以使巡回法院可以补充其最初的缺陷判决,从而更明确地解决法院的诉讼状态。三方被告。

禁止出售通知的反对

债务人对丧失抵押品赎回权的财产提出异议。法院裁定,债务人对司法出售的敷衍理由没有提出任何关于出售的不足的要求。’不公平或不规范的行为。因此,里昂’从法律上来说,该异议在法律上是不充分的,因此,初审法院在此基础上搁置了司法拍卖,必然滥用了其酌处权。尽管就异议举行了听证会,但初审法院没有在命令中作出任何裁定,也没有说明其搁置出售的理由。同样,记录中也没有任何内容表明销售遭受任何缺陷或违规行为,需要将其搁置。没有这样的依据,初审法院在搁置出售时滥用了其酌处权。

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在确定不以保护商业秘密为前提的期后限制性公约(又称非竞争性协议)的合理性时,法院必须适用以下可驳回的推定:

在试图对前雇员,代理人或独立承包商强制执行限制性契约的情况下,与出售全部或部分以下内容无关:(1)商业或专业业务的资产; (2)法团的股份; (3)合伙权益; (四)有限责任公司会员;或(5)在商业或专业实践中的任何其他类型的股权,法院必须在时间上合理推定六个月或更短期限的限制,并且在时间上假定两年以上的限制不合理。

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重要的是要知道,当您在佛罗里达州购买税收契据时,该财产的所有权不是立即可保险的,也不被认为具有合法可销售性。实际上,如果税收契约记录在案的时间不到20年,则后续的购买者,贷方和产权保险公司将不会认为该产权具有可销售性,并且要求税收契约持有人在依赖之前获得对所有权的沉默的判决。税收标题。因此,除非您计划在出售前二十年内出租或居住该物业,否则无需采取进一步法律行动而获得的税收契据物业实际上是一文不值的。

安静的标题动作

不希望等待20年才能出售其新购置物业的税收契据购买者,必须提起安静的产权诉讼,以获取可销售的可保固产权。安静的产权诉讼的目的是永远禁止在先所有者,抵押和留置权持有人主张对房地产的任何权益。

由于一项安静的所有权诉讼会终止赎回期限并消除潜在的留置权,因此,一旦完成该安静所有权诉讼且30天的上诉期到期,您便可以出售该物业,向潜在购买者提供可出售的可保固所有权或为自己购买产权保险。简而言之,成功的安静产权交易将使产权保险公司能够为财产写入产权保险单。

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传统上,法院认为不竞争协议是不利的,因为他们认为这些协议违反了公共政策。协议被视为对贸易的不公平限制,因此,普通法禁止使用此类协议。随着时间的流逝,对此类协议的限制有所减少。然而,普通法通常限制将其用于除合法商业目的以外的任何目的。为了确保目的合法,法律要求有效的不竞争协议必须符合合理性要求。

合理性要求旨在平衡受不竞争协议影响的所有实体的利益:雇主,雇员和整个社会。每个实体都有要保护的权益。员工希望保持流动性;雇主希望保护自己免受不正当竞争;社会希望通过一种能够激励员工发展和培训的系统来达到平衡。面对如此多变的利益,必须谨慎地草拟成功竞标的不竞争协议,以使所有三个方面都满意。

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共有财产所有权是合伙企业的核心。伙伴关系是节省资金,促进规模经济和更好地利用资源的重要工具。但是,在一方财产拥有一方以上的情况下,决策可能会变得很麻烦,合作伙伴可能不会总是相处融洽,或者他们的利益不同,彼此之间无法和解。通常,这些问题可以在没有法院干预的情况下解决,但是当它们不能解决时,对房地产进行分割可能是最好的解决方案。以下是佛罗里达分区过程的一般概述。

分区要求

在F.S. 64.041,有关分区的投诉必须声称:

  • 需要分区的土地的描述;
  • 业主,共同承租人,共同的承租人,共同许可人或对土地感兴趣的其他人的姓名和住所;
  • 每个人持有的利益数量;和
  • 使法院能够裁定当事方的权利和必要的任何其他事项。

分区销售

分割出售是仅在无法分割财产时才使用的次要措施。

在F.S. 64.061(4),如果满足以下任一条件,则可以在任何一方的动议下出售财产以代替分区:

  • 有一项无可辩驳的指控,指称该财产是不可分割的,在不损害所有人的前提下不得分割。
  • 进入分庭判决,法院对不可分割性指控是正确的感到满意。

如果满足这些要求之一,则法院可以任命特别裁判官或书记员出售财产。出售可以是私人的也可以是公开的。

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根据佛罗里达州商业房地产销售委员会的《留置权法》,商业经纪人对拥有人根据书面经纪人协议所赚取的任何佣金所获得的商业房地产销售净收益拥有留置权。

根据该法案,对经纪人佣金的所有者净收益的留置权是对个人财产的留置权,它仅附加于所有者的净收益,并且确实对被出售的房地产产生留置权。

因此,经纪人无法记录与已售出的房地产有关的价格损失,以迫使卖方支付经纪人的佣金。取而代之的是,该法规定,商业经纪人既可以向关闭代理人发出通知,也可以在土地所在地县的公共记录中记录应交佣金的通知,并获得卖方净收益的留置权

给住宅经纪人的实践技巧:住宅房地产经纪人没有法定或普通法的留置权。实际上,他们被禁止在公共记录中留置佣金留置权。

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随着南佛罗里达州房地产交易量的不断创新,房地产经纪人和经纪人发现自己在佣金纠纷中的分歧越来越大。因此,我们认为最好发表一篇有关 采购原因.

采购起因学说

采购原因是指经纪人不断努力的协商和/或介入,使有意愿的和有能力的购买者与卖方相匹配并进行销售的努力。换句话说,作为房地产出售或租赁的采购原因,经纪人或代理人必须通过经纪人开始的持续谈判将各方聚集在一起,并进行买卖或租赁转让。房地产经纪人或代理商是导致销售的原因,必须根据实际情况确定。许多因素都可以影响对采购原因的确定,但是没有一个因素可以自行确定。

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什么是FIRPTA?

颁布了1980年的《美国不动产投资外国税法》(“ FIRPTA”),以确保对外国投资者处置其美国不动产投资所得的收益征税。根据FIRPTA,从外国人购买美国房地产权益的买方(无论是国内还是国外)都必须扣留出售所实现的金额的10%(即全部购买价格,而不仅仅是收益)。 FIRPTA适用于住宅和商业房地产交易。

在FIRPTA交易中,买方(即受让人)被视为预扣代理,并有责任确定卖方(即转让人)是否为外国人;否则,如果卖方是外国人,并且未预扣适当的金额,则买方将承担税款以及所有及所有罚款。

美国国税局(IRS)将外国人定义为非居民外籍个人,未根据《国内税收法》第897(i)条进行选举的外国公司,将其视为国内公司,外国合伙,外国信托或外国房地产。

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整体遗产。契约是针对未分割的98%的权益,而丈夫和妻子H和W,对于不可分割的2%的权益,即使在契约中未使用该短语,也将全部以2%的利息创建遗产。 Roberts-Dude诉JP Morgan Chase Bank,N.A.,公元前498年348(S.D. Fla。2013)。

事先的判决胜过宅基地的权利。   在获得宅基地权利之前附加的有效判决留置权是优越且可执行的。 LaCalle v.Hauptman,118 So.3d 239(Fla.3d DCA 2013)。

固定贸易固定装置。   如果在租约期满时租约上不确定哪一方有权保留固定装置,则租户有权保留该固定装置。 H.Allen Holmes,Inc.诉Jim Molter,Inc.,第38卷,佛罗里达州,每周D2399(2013年第4届DCA)。

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佛罗里达州法规689.071创建了一个称为 佛罗里达土地信托。佛罗里达土地信托基金是一种根据安排将收益转移给受托人的设备,为受益人保留财产的全面管理和控制权。受托人按照受益人的书面指示执行契据,抵押或以其他方式处理财产。受益人在没有合法所有权的情况下收集,出租,改良和经营财产。有两种工具可以建立土地信托协议。 “信托契约”将不动产传达给受托人。与信托契约同时执行信托协议。

正如我们之前的帖子中所讨论的( 这里 ),尽管佛罗里达土地信托基金会是一个相对未知的法律实体,但它可以提供多种好处。根据《佛罗里达州法令689.071》创建的土地信托是用于许多目的的有用工具,例如:

隐私

根据法律规定,土地信托的实益权益完全是私人的。因此,只要受托人也不是土地信托的受益人,则在没有法院命令的情况下,受益人将保持匿名。此外,土地信托协议没有记录在公共记录中。因此,该信托的具体规定永远不会向公众披露。

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