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 丹·帕斯卡 创建人:Dan Pascale,Esq。

位于佛罗里达州德拉海滩和珊瑚山墙的办事处

根据佛罗里达州商业房地产销售委员会的《留置权法》,商业经纪人对拥有人根据书面经纪人协议所赚取的任何佣金所获得的商业房地产销售净收益拥有留置权。

根据该法案,对经纪人佣金的所有者净收益的留置权是对个人财产的留置权,它仅附加于所有者的净收益,并且确实对被出售的房地产产生留置权。

因此,经纪人无法记录与已售出的房地产有关的价格损失,以迫使卖方支付经纪人的佣金。取而代之的是,该法规定,商业经纪人既可以向关闭代理人发出通知,也可以在土地所在地县的公共记录中记录应交佣金的通知,并获得卖方净收益的留置权

给住宅经纪人的实践技巧:住宅房地产经纪人没有法定或普通法的留置权。实际上,他们被禁止在公共记录中留置佣金留置权。

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 丹·帕斯卡

丹尼尔·帕斯卡尔

创建人:Daniel T. Pascale,Esq。

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随着南佛罗里达州房地产交易量的不断创新,房地产经纪人和经纪人发现自己在佣金纠纷中的分歧越来越大。因此,我们认为最好发表一篇有关 采购原因.

采购起因学说

采购原因是指经纪人不断努力的协商和/或介入,使有意愿的和有能力的购买者与卖方相匹配并进行销售的努力。换句话说,作为房地产出售或租赁的采购原因,经纪人或代理人必须通过经纪人开始的持续谈判将各方聚集在一起,并进行买卖或租赁转让。房地产经纪人或代理商是导致销售的原因,必须根据实际情况确定。许多因素都可以影响对采购原因的确定,但是没有一个因素可以自行确定。

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什么是FIRPTA?

颁布了1980年的《美国不动产投资外国税法》(“ FIRPTA”),以确保对外国投资者处置其美国不动产投资所得的收益征税。根据FIRPTA,从外国人购买美国房地产权益的买方(无论是国内还是国外)都必须扣留出售所实现的金额的10%(即全部购买价格,而不仅仅是收益)。 FIRPTA适用于住宅和商业房地产交易。

在FIRPTA交易中,买方(即受让人)被视为预扣代理,并有责任确定卖方(即转让人)是否为外国人;否则,如果卖方是外国人,并且未预扣适当的金额,则买方将承担税款以及所有及所有罚款。

美国国税局(IRS)将外国人定义为非居民外籍个人,未根据《国内税收法》第897(i)条进行选举的外国公司,将其视为国内公司,外国合伙,外国信托或外国房地产。

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整体遗产。契约是针对未分割的98%的权益,而丈夫和妻子H和W,对于不可分割的2%的权益,即使在契约中未使用该短语,也将全部以2%的利息创建遗产。 Roberts-Dude诉JP Morgan Chase Bank,N.A.,公元前498年348(S.D. Fla。2013)。

事先的判决胜过宅基地的权利。   在获得宅基地权利之前附加的有效判决留置权是优越且可执行的。 LaCalle v.Hauptman,118 So.3d 239(Fla.3d DCA 2013)。

固定贸易固定装置。   如果在租约期满时租约上不确定哪一方有权保留固定装置,则租户有权保留该固定装置。 H.Allen Holmes,Inc.诉Jim Molter,Inc.,第38卷,佛罗里达州,每周D2399(2013年第4届DCA)。

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佛罗里达州法规689.071创建了一个称为 佛罗里达土地信托。佛罗里达土地信托基金是一种根据安排将收益转移给受托人的设备,为受益人保留财产的全面管理和控制权。受托人按照受益人的书面指示执行契据,抵押或以其他方式处理财产。受益人在没有合法所有权的情况下收集,出租,改良和经营财产。有两种工具可以建立土地信托协议。 “信托契约”将不动产传达给受托人。与信托契约同时执行信托协议。

正如我们之前的帖子中所讨论的( 这里 ),尽管佛罗里达土地信托基金会是一个相对未知的法律实体,但它可以提供多种好处。根据《佛罗里达州法令689.071》创建的土地信托是用于许多目的的有用工具,例如:

隐私

根据法律规定,土地信托的实益权益完全是私人的。因此,只要受托人也不是土地信托的受益人,则在没有法院命令的情况下,受益人将保持匿名。此外,土地信托协议没有记录在公共记录中。因此,该信托的具体规定永远不会向公众披露。

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在公寓协会上指定法院的收受人

Granada Lakes Villas 公寓Ass’n,Inc.诉Metro-Dade Investments Co.,

74 So.3d 593(Fla。2d DCA 2011),app’d 38 Fla。L. Weekly S777(Fla。2013)

较大的公寓综合体的一个细分的开发商和该开发的主财产所有者协会(所有者协会)起诉公寓协会(condo association),称该公寓协会未能支付开发商和业主协会相关的共同费用向公寓单位所有者收取的费用和评估费之后的区域。开发商随后提出紧急动议,要求在公寓协会上任命接管人,以便于收取费用和评估费并进行适当的核算。初审法院的结论是,在这种情况下,它没有法定权力任命接管人。

在上诉中,第二地区法院推翻了原审法院的判决,认为原审法院犯有法律上的错误,因为在这种情况下其指定接管人的权利是衡平法院固有的,而不是法定的权利。最高法院批准了上诉法院的裁决,认为法院固有的平等权力可以任命非营利性公寓协会(如公寓协会)的接管人,不仅限于某些法定列举的情况。

服务成员公民救济法

希金斯诉Timber Springs房主, 38 Fla。L. Weekly D2274(Fla.5th DCA 2013)

房主协会起诉要求取消未付房主费用的留置权,金额为363.33美元。房主给法官写了三封信,通知他房主正在美国陆军服役。一封信中附有命令,要求房主在听取协会的动议以进行简易判决前两个星期到宾夕法尼亚州。尽管如此,初审法院还是批准了简易判决的动议,进入了丧失抵押品赎回权的最终判决,并拒绝了房主撤回丧失抵押品赎回权的最终判决的动议。

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佛罗里达州的公寓法经常更改,并在此过程中影响成千上万的单位所有者。在佛罗里达州的上届立法会议期间,立法机关对《佛罗里达州法规》(《佛罗里达州公寓法》)第718章进行了许多修改。佛罗里达州《公寓法》 2013年修正案的重点摘要如下:

电梯改造: 除非更换建筑物的电梯或需要进行重大修改,否则协会不必非要根据当地法令对电梯进行改造。

协会获得的娱乐租赁土地: 协会现在可以在总投票权的多数投票或书面同意的情况下,或在s中提供的声明的授权下通过。 718.113,获得娱乐租赁土地。

“可保事件”: 如s中所定义。 718.111(11)已澄清为包括对公寓业主负责的部分公寓财产造成的损害。

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公寓为选择居住在其中的人提供了很多好处。公寓单元的所有者拥有拥有财产的优势,而无需担心财产维护,维修和安全问题。出于实用目的,公寓在城市中非常受欢迎,很多时候比单户住宅便宜。难怪为什么在棕榈滩,迈阿密和布劳沃德地区的几乎所有黄金地段都将建造一个高层住宅结构或即将开放。

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随着南佛罗里达州房地产市场的持续升温,在迈阿密戴德,布劳沃德和棕榈滩县,建筑纠纷再次成为普遍现象。

实质绩效原则

尽管一方在建筑纠纷中的合法权利受有效合同文件的约束,但它们也受实质执行或实质完成原则的约束。佛罗里达州法院将实质性履行定义为合同的履行,尽管合同不是完全履行,但几乎与所讨价还价相当,以至于拒绝承包人以其追索任何损害赔偿金的权利来拒绝承包商的全部合同价格是不合理的。他们可能由于承包商未能充分发挥作用(即完成施工工作)而遭受了损失。

根据佛罗里达州法律,在实质履行原则下,承包商有权向客户追讨合同价格;但是,客户也有权要求赔偿因承包商未能充分履行职责而造成的任何损失。有时,由于建设未完成而使客户应得的补偿金最终超过承包商应得的合同价格。

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这是新的FAR-BAR Contract博客文章的第2部分:

买方结算费用

第9(b)段提供了买方要支付的结清费用清单。已添加所有者的产权政策溢价作为要点,因为在检查9(c)(iii)后,买家一直在支付此费用。

根据第9(c)(i)和(ii)段的合同选项,业主的政策和收费现在也将包括市政留置权搜索。

如果选择了第9(c)(iii)段(选择了迈阿密戴德(Miami-Dade)或布劳沃德县(Broward County)规定),则已经包括了市政留置权搜索。

洪水区和海拔证明

第10(d)段现在包括一个空白处,当事双方可以在其中输入买方因洪水区相关原因而终止合同的时间。如果未填写空白行,则时间范围默认为合同生效日期起的20天

此外,第10(d)段增加了一项披露。在某些情况下,买方必须为洪水覆盖率支付精算费率,而精算费率可能明显高于卖方支付的费用。本公开内容解释了这种可能性以及可能受到更改影响的购买者类型。

最后,本公开现在通知买方,可能需要新的海拔证明。

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