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Q&A –商业房地产租赁– Remedies

作者:亚历杭德罗·E·乔丹(Esq)img_2262

问。如果租户违反租约:  

  • 房东有没有隐含的补救措施,例如加快租金?

  • 房东进行自助的能力是否受到限制?

  • 驱逐程序是否有通用形式?如果是,该程序通常需要多长时间?

  • 是否有用于加快补救措施的特定机制,例如放弃陪审团审判或仲裁?

  • 房东是否有义务在没有明确义务的情况下减轻损失?

默示补救

在佛罗里达州的商业租赁中,如果租户未按时支付租金,则房东有权获得房屋所有权(《佛罗里达州统计》第83.05(1)条)。如果租户在租约期满时没有放弃对房屋的所有权,则房东有法定权利要求将月租金提高一倍(《佛罗里达州统计》第83.06节)。

除非租赁明确包括加速租金条款,否则房东无权加速租金。

自助服务

房东在佛罗里达州没有任何自助措施,并且可能因不当使用自助权利而受到制裁和处罚。只有在以下情况下,房东才可以重新拥有房地:

  • 房东提起诉讼。
  • 租户以符合佛罗里达州特定的废弃要求的方式自愿放弃或以其他方式“放弃”房屋。

(佛罗里达州第83.05节)

驱逐程序

除非商业租约中另有说明,否则如果租户因拖欠租金而拖欠租金,房东必须提供法定形式的三天通知,要求:

  • 支付租金。
  • 房客向房东招标占有该处所。

(佛罗里达州第83.20条)

除非商业租约中另有说明,否则当租户发生非金钱违约时,房东必须提供15天的书面通知,其中要求:

  • 突破口的根治方法。
  • 房客向房东招标占有该处所。

(佛罗里达州第83.20条)

在提供了所需的通知后(无论是法定通知期还是租约中要求的更长的时间段),房东均可采取简易搬迁行动。

此外,商业房东在对非法拘留者提起诉讼时,有权对在其对房屋的使用权到期后仍持有财产的租户提起诉讼(《佛罗里达州统计》第83.21和51.011条)。当租赁文件中包括放弃陪审团审判时,佛罗里达州法律在商业租赁下的驱逐诉讼中规定了迅速的房东补救措施。如果需要采取驱逐行动(而不是驱逐行动),房东将无法根据许可协议对违约的租住者进行自助,这可能需要更长的时间才能解决。

快速补救

房东和承租人有权签定放弃陪审团审判的权利,并包含仲裁,调解或两者兼而有之的要求。在商业租赁中,承租人可以放弃:

  • 佛罗里达州统计局83.12中的要求。陷入困境的原告提出了向房客支付的保证金,该保证金至少是原告要求的两倍。
  • 根据《佛罗里达州统计》第83.14条规定的权利。充实流放的财产。
  • 它有权收到三天的书面通知,要求支付佛罗里达州统计局第83.20条规定的租金或占有房屋的费用,尽管即使有此项放弃,房东通常也会发出三天的通知,但要依靠房客的放弃。如有任何技术挑战,以三天通知的形式进行。
  • 房东可能根据房东不合理地扣留或不合理延迟了任何同意的主张而要求房东赔偿任何损失。
  • 主张非强制性反诉的权利。

减轻损害

通常,不需要减轻损害。但是,在某些情况下,房东在不终止租约的情况下收回房地的所有权时,可能需要采取合理的缓解措施。

在止赎诉讼中自动终止租赁

问。当房东的房贷被房地所有人取消对房东财产的记录时,将自动赋予房东的房贷租赁权的租赁权益是什么?如果是的话,双方如何避免自动终止租赁利益?

根据佛罗里达州法律,不取消租户的次级租赁权益,除非在贷方的止赎行动中,租户是:

  • 被指定为当事人的被告。
  • 适当搭配西装纸。

雷丁诉斯托克顿,怀特利,戴文& Co.488这样2d 548(Fla.5th DCA 1986)。

问:如果在取消抵押诉讼中将优先承租人指定为被告,则该承租人可以避免终止租赁权益:

  • 通过在租户和贷方之间行使合同权利(如果存在),赋予租户赎回或避免丧失抵押品赎回权的权利。
  • 通过房客与前贷方之间的谈判安排。
  • 通过抵押人/所有人行使赎回权(请参见 Burns诉Bankamerica Nat’l Trust Co.,719这样。 2d 999(Fla.5th DCA 1998))。

赎回权必须在法院书记官签发销售证书之前行使,除非最终丧失抵押品赎回权的判决指定了较晚的截止日期。赎回要求根据取消抵押品赎回权的最终判决全额支付给原判原告,包括判决后的利息。 (佛罗里达州第45.0315节)

当承租人通过抵押人/所有人行使赎回权时,抵押人/所有人是赎回的受益人。抵押人/所有者免费拥有抵押财产的所有权和所有权,并且没有抵押债务。租户的租赁权益可以保留,但仍受租赁和抵押人/所有者利益的约束。

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